旭辉:华丽数据背后暗藏布局隐忧
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旭辉:华丽数据背后暗藏布局隐忧
来源: 2019-03-14 22:04:57

  旭辉:华丽数据背后暗藏布局隐忧!

  来源:阿伦侃房

  什么我都有预感

  可能是昨天醒得太早(凌晨4点),今天竟然一觉睡到了中午。手机开机后,一条条信息汹涌弹出,各个微信群内推送主体几乎都指向旭辉,随意点开一个,才知道旭辉今天午间发布了年报。

  《旭辉集团2018核心净利55.36亿元,同比增35.6%》、《旭辉控股:2018年归属股东净利润54.09亿元,同比增12%》……如果你单看标题,就会有两个感受:旭辉去年的业绩真好,媒体圈的反应真快。

  还好,阿伦每天打开电脑的第一件事,通常是点开港交所的今日公告,定睛一看才发现,今日午间12:04发布的公告,12:11就已有好几家媒体发布了报道,有的甚至连图表都做出来了。在地产媒体圈混迹十余年,阿伦深知,人云亦云是行业常态,缺乏独立思考是普遍现象。显然,清醒的头脑,是这个时代的稀缺品。那么,就让我们来看一下,旭辉在过去一年的表现是否像一些媒体所言那么的完美无瑕。

  先来张图表分析一波,下图是旭辉在2018年的业绩摘要。

  首先是合同销售金额,同比2017年增长46.2%至1520亿元,这应该是全部数据中最值得宣扬的地方。确实,近五成的销售增长率,确实值得称道,估计不少股民看到这个数字也会对其股票的未来走势高枕无忧了。然而稍微有点儿常识的业内人都该明白,合同销售金额只是绣花枕头,是否睡得舒服还要看枕头里面的棉花是否厚实,这棉花就是扣除合作比例之外归属集团权益的合同销售金额。

  为了扩大自身规模,从2014年到2016年,旭辉不断提升与同行的合作,其权益占比也呈逐年下降态势,依次为77.3%、67.1%和55.1%。2017年是旭辉迈入千亿阵营的第一年,合同销售金额达到了1040亿元,同比增长高达96.2%。然而,让人诟病的问题是,权益销售金额只有可怜的550亿元,权益占比仅为53%,这也创下了旭辉近几年的最低值。如此看来,一路走来合同销售金额的高增长,让旭辉的规模一路攀升,但面子厚了,其里子还是挺薄的,旭辉也因此成为Top20中最缺乏独立性的一家房企。

  除此之外,年报中的另一个数据引起了阿伦的注意:

  由 於 業 務 多 元 化 更 着 重 於 較 低 端 城 市,本 集團於二零一八年的合同銷售平均售價(‘平 均 售 價’)約為人民幣15,900元╱平 方 米,而 二 零 一 七 年 則 約 為 人 民 幣16,530元╱平 方 米。

  各位看官,要知道,能写入年报中的每一句话,都值得细致琢磨。在这段表述中,旭辉将业务多元化的结果指向着重于较低端城市,这确实是一句大实话,比起一些媒体人放出的所谓“一二线城市土储占比高达87%”这种捧臭脚的话,要实在的多。作为一个三国迷,阿伦倒是觉得这87%的表述,像极了官渡之战中曹操对许攸的对话。因为无论古人还是今人,对外表达自己的时候往往言之有虚,越是表现得底气十足,实则心中越是慌张。

  攸曰:“公今军粮尚有几何?”

  操曰:“可支一年。”

  攸笑曰:“恐未必。”

  操曰:“有半年耳。”

  攸拂袖而起,趋步出帐曰:“吾以诚相投,而公见欺如是,岂吾所望哉!”

  操挽留曰:“子远勿嗔,尚容实诉:军中粮实可支三月耳。”

  攸笑曰:“世人皆言孟德奸雄,今果然也。”

  操亦笑曰:“岂不闻兵不厌诈!”遂附耳低言曰:“军中止有此月之粮。”

  攸大声曰:“休瞒我!粮已尽矣。”

  这也就是说,为了扩大自身规模,很多项目都位于较低端城市,事实上旭辉在2018年的项目多集中在二三线城市,而并非一二线,最直观的一个例子就是其在北京市场中近乎销声匿迹了,这恐怕也是孔鹏在2017年前的几年间带领旭北立下赫赫战功后却于2018年被卸磨杀驴的真正原因。

  而布局较低端城市的另一个结果就是,产品单价卖不上去,销售单价下降630元/平方米,降幅达到3.8%,这些都反映出此前几年旭辉为了扩张规模所导致的城市布局失衡,看似进入了更多的城市,实则进入了更多的雷区,真正需要抢占的一线城市却始终在吃老本。无论是公开场合还是私下聊天,真的请不要再说什么“主动撤出一线城市”这种自我安慰的话了,明明是进不去嘛。

  那么,在接下来的2019年,旭辉还会如何往下走呢?阿伦注意到,旭辉通过媒体释放出今年销售1900亿元的豪言壮语,阿伦不去揣测它是否能够完成,实际上当然也希望这个目标可以达成,然而更重要的是,这1900亿元中,有多少能分到旭辉头上,这才是最重要的。

  另外,在战略层面,阿伦要说一句心里话:旭辉呀,你挤不进一线,没关系,大不了就撤出呗,用林主席的话说就是“不拿高价地”。但是,扩大规模的同时,有一些城市还是不应该盲目进入的,比如三线城市,当然了,四线就更不要进了,及早撤出。那么唯一剩下的,便是重仓二线城市一个选项。阿伦观察到,2018年土拍市场的主战场就是二线城市,具体基于什么原因作出这样的判断,阿伦曾在不久前写过一篇专门分析二线市场的文章,在此就不赘言了,大家可以点击下方蓝字阅读。

  十大房企2018年拿地数据出炉,二线城市将成为2019年角力主战场!

  可以预见的是,在2019年的销售战场上,二线城市无疑将林立各大房企,他们之间的斗法也将关乎各公司在2019年能够交出一份怎样的答卷。至于旭辉会交出一份怎样的答卷,让我们拭目以待……

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